СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Майборода Татьяна Юрьевна, Курганский государственный университет

Согласно ст. 432 ГК РФ, договор заключен, если сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. К ним закон относит условие о предмете, условия, которые названы в законе или иных нормативных актах в качестве существенных или необходимых для договоров данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению хотя бы одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, если хотя бы одно из условий, относящихся к разряду существенных, в договоре не будет согласовано, договор такой рассматривается как незаключенный и не порождающий прав и обязанностей. Следовательно, вопрос о существенных условиях - это одна из ключевых категорий, касающихся того или иного договорного вида, поскольку он напрямую влияет на существование тех прав и обязанностей, на которые рассчитана соответствующая договорная конструкция.

Существует точка зрения, высказанная в работе М.И. Брагинского и В.В. Витрянского «Договорное право. Общие положения», согласно которой любое из договорных условий является существенным. Эта позиция обосновывается тем, что исходя из существующих в законе формулировок, так или иначе под один из указанных в ст. 432 ГК РФ видов подпадает любое из условий заключенного сторонами договора. Не отрицая логической непротиворечивости тех умозаключений, на которых эта позиция основана, считаем необходимым заметить, что в целом такой подход противоречит смыслу ст. 432 ГК РФ, которая преследует цель четко выделить одну группу договорных условий, называемых «существенные», применительно к которым и должен, по мысли законодателя, разрешаться вопрос о том, следует ли считать заключенным тот или иной договор. Поэтому, как нам представляется, существенными должны считаться не все. а лишь некоторые из условий договора. Применительно к тому, на какие группы необходимо делить остальные (обычные, случайные, несущественные и т.п.), следует оговориться, что этот вопрос представляется выходящим за рамки предмета данного исследования и в связи с этим специально рассматриваться не будет.

Важно отметить и такой аспект вопроса о роли существенных условий договора, как то, каким образом интерпретирует судебная практика момент и способ согласования существенных условий договора. Так, практика идет по пути признания согласованными необходимых существенных условий и в том случае, когда письменный документ (текст договора) не содержит их описания, но фактически одна сторона произвела исполнение договора определенным образом, а вторая приняла такое исполнение без возражений.

Сама категория «существенные условия», как нам представляется, существует в неразрывной связи с таким признаком обязательства, как определенность его предмета. Известно, что обязательство, чтобы существовать, должно быть наполнено конкретным содержанием: кредитор всегда имеет право на четко определенные действия (бездействия) должника, равно как должник всегда обязан придерживаться четко определенных действий при исполнении обязательства. Следовательно, любое обязательство, чтобы считаться возникнувшим, должно быть максимально конкретизировано. В обязательствах, которые возникают из закона, на конкретизацию предмета обязательства направлен сам закон. В рассматриваемом же нами случае с обязательствами, основанными на соглашениях сторон, где стороны автономны и самостоятельны, добиться такой цели и призваны условия, которые законодатель обязательно полагает подлежащими прояснению в каждом из обязательств соответствующего вида.

Переходя к рассмотрению того, какие из условий являются существенными для исследуемой конструкции договора участия в долевом строительстве, следует остановиться на такой категории, как предмет договора.

Вопрос о предмете договора является вполне самостоятельным предметом цивилистических полемик, в рамках которых с позиции Ф.И. Гавзе предметом являются действия, которые следует совершать по гражданскому договору (работы, услуги и т.п.), и объект, на который они направлены. В.В. Витрянский указывает, что предметом договора являются действия участников. Д.И. Мейер отмечал в свое время, что предметом договора является право на чужое действие.

Мы полагаем, что более близкой к истине является рассмотрение предмета договора именно в виде тех экономических отношений, которые лежат в основе данной договорной конструкции и применительно к которым и была вызвана к жизни данная договорная конструкция В противном случае сложно было бы четко разделить между собой «предмет договора» и «объект договора» ввиду дублирующего характера друг для друга данных понятий, Кроме того, в таком случае пришлось бы создавать новую дефиницию для описания регламентируемых отдельными договорными видами общественных отношений. Однако здесь также следует отметить и то, что в целом ряде случаев закон употребляет термин «предмет договора» именно в значении «объект отношений», а не применительно к самим отношениям. Так обстоят дела, например, в формулировке ст. 554 ГК РФ "Определение предмета в договоре купли-продажи недвижимости", где речь идет на самом деле о конкретизации объекта недвижимости, отчуждаемого по такому договору. Однако в качестве контраргумента можно привести ст. 607 ГК РФ «Объекты аренды», где как раз идет речь об объектах как о конкретных вещах, которые могут быть целью взаимодействия субъектов в данном виде отношений.

Таким образом, предметом договора долевого участия в строительстве в свете приведенной выше точки зрения являются те отношения, которые лежат в основе данной правовой конструкции.

Применительно к этому следует заметить, что предметом данного договора являются отношения по выполнению строительных и связанных с ними работ на возмездной основе, как это имеет место и в отношении договора строительного подряда. Учитывая сказанное в параграфе «Понятие и особенности договора участия в долевом строительстве», мы полагаем, что этот вопрос должен решаться именно в таком ключе, то есть на основе рассмотрения договора участия в долевом строительстве именно как разновидности строительного подряда, квалифицирующимся в отдельную разновидность, признаком для которого выступает множественность подобных договоров для застройщика (подрядчика), где в обязанности данной стороны входит не только создание предусмотренного договором с участником долевого строительства (заказчиком) объекта, но и возведение иных аналогичных объектов, предусмотренных договорами с его «коллегами» по долевому участию, а также возведение общих объектов инфраструктуры, обустройство земельного участка, причем в этой части обязательство порождает своеобразную, отличную от классической, долевую множественность лиц на стороне кредиторов.

Таким образом, для того, чтобы условие о предмете было согласовано, договор, заключаемый сторонами, должен отражать основные характеристики их взаимоотношений: выполнение строительных работ с определенным результатом (для застройщика) и оплата данных работ и принятие результата работ (для участника долевого строительства).

Подход в формулировании существенных условий, избранный в Законе о долевом строительстве, в рамках которого закон идет по пути прямого перечисления и раскрытия иных условий, обязательных для договоров данного вида, нам представляется эффективным, так как он минимизирует возможность последующих споров по поводу того, что из условий договора можно считать необходимыми в силу закона, а что - нет. В настоящее время к существенным условиям отнесены следующие:

1)            определение подлежащего передаче объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости:

2)            срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3)            цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4)            гарантийный срок на объект долевого строительства.

Тот факт, что эти условия относятся именно к существенным, подчеркивается в п.5 ст. 4 закона, указывающем, что если перечисленные условия в договоре отсутствуют, он считается незаключенным. Обращает на себя внимание тот факт, что применительно к рассматриваемой разновидности договора закон не требует определения перечня подлежащих исполнению работ, как это устанавливается для иных подрядных обязательств и признается необходимым сложившейся судебной практикой. В литературе также отмечалось, что предмет договора подряда должен определяться путем описания строительных работ, которые должен выполнить подрядчик. Думается, что это условие будет являться согласованным и применительно к договору участия в долевом строительстве, так как первичная обязанность застрой-

щика - публикация проектной декларации, которая должна необходимые для этого сведения содержать.

Рассматривая содержание указанных в законе существенных условий договора участия в долевом строительстве, представляется необходимым отметить следующее.

Условие об определении объекта строительства.

Не вполне удачным, на наш взгляд, является тот принцип, который законодателем избран при принятии рассматриваемого закона - принцип, основанный на многократном повторении по поводу и без поводу ряда идей, являющихся, очевидно, весьма важными, по его мнению, настолько, чтобы включить их в любые формулировки. Относится это, в частности, к фразе «в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости». Её элементы многократно встречаются по тексту закона в самых разных контекстах: п.2 ст. 2 - в определении объекта долевого строительства; в п.1 ст.З - при формулировании условий, при которых застройщик вправе привлекать денежные средства на основе рассматриваемой договорной конструкции; в п.1 ст. 4 - в понятии договора долевого участия в строительстве.

По нашему мнению, вполне достаточно было бы указания на необходимость определения «подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства».

Легальное определение объекта данного договора дается в п.2 ст. 2 закона: объект долевого строительства - это жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящегося (создаваемого) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Таким образом, речь идет о таком объекте, как помещение. Под помещением обычно понимается «внутренность здания, место, где кто-, что-нибудь помещается».

Следовательно, для конкретизации этой части договора сторонам следует согласовать конкретное помещение внутри возводимого объекта недвижимости, которое предназначается именно данному участнику долевого строительства. При этом должны быть определены все его существенные параметры: этаж, если объект недвижимости имеет несколько этажей; площадь; место на плане здания. При этом принято указывать на невозможность заранее точно указать все важные параметры будущего помещения, так как они могут быть изменены или уточнены в ходе строительства. На наш взгляд, это не является надлежащим оправданием для застройщиков и должно рассматриваться как нарушение с его стороны условия об объекте договора. Коль скоро закон требует конкретизации объекта, он должен быть конкретизирован уже на стадии заключения договора, с учетом данных проектной документации. Возможность последующего изменения отдельных параметров объекта без санкций для застройщика может быть предусмотрена сторонами в договоре.

Но здесь также следует иметь в виду и такой момент: договор участия в долевом строительстве является, как указано выше, договором присоединения. Поэтому если он и включает в себя такое условие, снимающее с застройщика ответственность за несоответствие объекта условиям договора по каким-либо параметрам, то, при наличии признаков, предусмотренных в ст. 428 ГК РФ, оно может быть оспорено участником долевого строительства.

Условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства определено также в ст. 6 закона. Срок традиционно является существенным для подрядных договоров. Это подтверждается и сложившейся судебной практикой по данному вопросу.

Сразу обращает на себя внимание иной подход в формулировании сроков в сравнении с тем, как это имеет место в главе Гражданского кодекса о подряде. Так, в ст. 708 ГК РФ идет речь о сроках начала и окончания работ. В рассматриваемом же случае закон требует, чтобы стороны предусмотрели не сроки выполнения работ (срок активности подрядчика по созданию объекта), а срок передачи законченного объекта заказчику. Следовательно, за рамками специального интереса законодателя остается то, когда работы должны быть начаты и когда окончены. Важным моментом является лишь момент передачи уже готового объекта, введенного в эксплуатацию с учетом действующего порядка приемки построенных объектов недвижимости. С учетом сказанного выше представляется, что не должны применяться те правила о подряде, которые позволяют заказчику отказаться от договора и потребовать возмещения убытков в случае, если подрядчик не приступает к работе в установленные договором подряда сроки начала работы либо выполняет ее настолько медленно, что явно не успеет к сроку окончании работ (п.2 ст. 715 ГК РФ), а также право отказа от договора, если нарушение подрядчиком сроков договора вызвало для заказчика утрату интереса к объекту договора (п.З ст. 708 ГК РФ).

Является ли такой перенос акцентов в определении сроков оправданным? Думается, что на данный вопрос можно ответить утвердительно. Видообразующей особенностью такого договора является тот факт, что строительство имеет долевой характер, то есть в соответствующих частях возводимое здание предназначено для разных лиц. Общим же условием, при котором само строительство может быть начато, является заключение необходимого числа договоров с соответствующим числом субъектов, а в последующем и сбор с участников долевого строительства необходимых денежных средств, предусматриваемых договорами с ними. Поэтому четко привязывать застройщика к конкретному сроку начала работ вряд ли можно было бы счесть оправданным.

Срок окончания работ также выведен «за скобки» необходимых для определения в тексте договора условий. Упор в законе сделан именно на срок передачи законченного объекта участнику долевого строительства после того, как будет получено столь тщательно упоминаемое законодателем разрешение на ввод в эксплуатацию Здесь также на первый план выходит более приближенный к потребительскому характер отношений для участника долевого строительства. Он не несет бремени участия в получении такого разрешения и вправе ожидать получения уже полностью готового объекта, право собственности на который можно будет зарегистрировать после того, как им, участником долевого строительства, будет принят предназначенный ему объект.

Закон предписывает, чтобы такой срок был единым для всех участников долевого строительства. Таким образом, здесь имеет место прямая параллель с правилами о публичном договоре (ст. 426 ГК РФ), согласно которым условия публичного договора должны быть одинаковыми для всех категорий потребителей, кроме случаев, когда закон допускает предоставление льгот отдельным категориям.